Syndic de copropriété à Canet-en-Roussillon
LDJ Immobilier, syndic indépendant sur toute la côte catalane : Le Barcarès, Torreilles, Sainte-Marie, Canet-en-Roussillon, Saint-Cyprien, Argelès-sur-Mer
Un syndic présent sur toute la côte catalane des Pyrénées-Orientales
Agence à Canet-en-Roussillon, agence au Barcarès, comptabilité et gestionnaire à Perpignan Sud
LDJ Immobilier est syndic de copropriété à Canet-en-Roussillon et sur le littoral des Pyrénées-Orientales. Notre agence du 110 promenade de la Côte Vermeille, à Canet-Plage, et celle du Barcarès permettent des visites d'immeuble rapides ; la gestionnaire, la comptabilité et l'assistance sont au siège de Perpignan, à vingt minutes. Nous gérons plus de 30 immeubles dans le département, dont des résidences de vacances, des copropriétés de front de mer et des ensembles avec piscine, ascenseurs ou parkings en sous-sol.
Notre périmètre sur la côte : Canet-en-Roussillon (Canet-Plage, Canet-Sud, le port, Canet-Village), Saint-Cyprien (Saint-Cyprien-Plage, le port, Les Capellans), Sainte-Marie-la-Mer, Torreilles, Le Barcarès, Villelongue-de-la-Salanque, Saint-Nazaire, Alénya, Latour-Bas-Elne, Elne et Argelès-sur-Mer.
Les copropriétés du littoral ont leurs contraintes : majorité de propriétaires non résidents, assemblées à caler hors saison ou en visioconférence, air salin qui use façades, garde-corps et ferronneries, piscines et espaces verts à entretenir, locations saisonnières à encadrer dans le règlement. C'est notre quotidien.
Depuis 2024 : service syndic de LDJ Immobilier, agence indépendante fondée à Perpignan en 2018.
Deux agences sur la côte : Canet-en-Roussillon (110 promenade de la Côte Vermeille, 04 68 50 98 64) et Le Barcarès (19 boulevard du 14 Juillet, 04 48 22 10 30).
Plus de 30 immeubles gérés dans le département, résidences de vacances comprises.
Comptabilité et assistance 100 % internes, garantie financière Galian de 120 000 € pour le syndic.
Honoraires : de 120 à 150 € HT par lot et par an ; petites copropriétés à partir de 1 200 € HT par an.
Urgences : numéro WhatsApp dédié remis à chaque copropriété, utile quand on habite loin ; 04 68 50 98 64 aux heures d'ouverture.
Nos honoraires de syndic à Canet-en-Roussillon et sur le littoral
Notre contrat de syndic suit le contrat type imposé par le décret du 26 mars 2015. Le forfait annuel de gestion courante dépend de la taille de la copropriété :
De 2 à 10 lots principaux : de 1 200 à 1 500 € HT par an (1 440 à 1 800 € TTC) selon les équipements collectifs.
De 11 à 69 lots : 150 € HT par lot et par an (180 € TTC).
De 70 à 129 lots : 140 € HT par lot et par an (168 € TTC).
De 130 à 189 lots : 130 € HT par lot et par an (156 € TTC).
À partir de 190 lots : 120 € HT par lot et par an (144 € TTC).
Les résidences de vacances du littoral comptent le plus souvent 30 à 100 lots : elles relèvent des tranches à 150 ou 140 € HT par lot et par an, équipements collectifs compris dans la gestion courante.
Prestations imputables au copropriétaire vendeur : pré-état daté 150 € TTC, état daté 380 € TTC (plafond réglementaire).
Le forfait couvre la gestion courante : assemblée générale annuelle, comptabilité et appels de fonds, suivi des contrats et des sinistres, accès à l'extranet. Les prestations particulières (travaux votés, contentieux, assemblées supplémentaires) sont détaillées dans le contrat type remis avec le devis. Voir le barème complet de nos honoraires.
Ce que comprend notre gestion, adaptée aux résidences du bord de mer
Assemblée générale : ordre du jour préparé avec le conseil syndical, convocation dans le délai légal de 21 jours, séance en présence ou en visioconférence, vote par correspondance, procès-verbal notifié. La date est fixée hors saison ou pendant les périodes de présence des propriétaires (printemps, Toussaint), au choix de la copropriété.
Comptabilité : budget prévisionnel, appels de fonds trimestriels, compte bancaire séparé au nom du syndicat, clôture annuelle et annexes réglementaires, relances et recouvrement, y compris auprès des propriétaires domiciliés hors département ou à l'étranger.
Technique : suivi des contrats (ascenseurs, piscine et traitement de l'eau, espaces verts, nettoyage, portails), mise en concurrence des prestataires, surveillance de la corrosion des garde-corps et ferronneries, étanchéité des toitures-terrasses, ravalement des façades exposées, déclaration et suivi des sinistres (dégâts des eaux, tempêtes).
Location saisonnière : application du règlement de copropriété, information des loueurs et des conciergeries, gestion des nuisances signalées, accompagnement du conseil syndical si l'assemblée souhaite encadrer l'activité dans les limites de la loi.
Juridique et administratif : immatriculation et mise à jour du registre national des copropriétés, fiche synthétique, carnet d'entretien, réponses aux notaires lors des ventes, nombreuses sur le littoral, contentieux avec l'appui d'un gérant formé au droit de la copropriété.
Information : extranet accessible 24 h/24 depuis n'importe où (procès-verbaux, budget, appels de fonds, contrats), interlocuteur direct par téléphone ou WhatsApp, et deux agences sur la côte où passer nous voir.
Changer de syndic à Canet-en-Roussillon : la procédure et le calendrier
1. Demander un projet de contrat. Le conseil syndical ou tout copropriétaire nous contacte ; nous visitons l'immeuble depuis notre agence de Canet et remettons un contrat type complété, sans engagement.
2. Inscrire la question à l'ordre du jour. Le copropriétaire adresse sa demande au syndic en place par lettre recommandée avec accusé de réception, avant l'envoi des convocations. Le conseil syndical doit par ailleurs mettre en concurrence plusieurs projets de contrat tous les trois ans, sauf dispense votée par l'assemblée (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).
3. Voter en assemblée générale. La désignation du syndic se vote à la majorité absolue de l'article 25. Si le projet recueille au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote à la majorité simple de l'article 24 peut avoir lieu immédiatement. Le vote par correspondance permet aux propriétaires éloignés de participer.
4. Organiser la transmission. Le contrat prend effet à la date fixée par l'assemblée. L'ancien syndic dispose de quinze jours pour remettre la situation de trésorerie, les fonds disponibles et l'ensemble des documents et archives, puis d'un mois pour verser le solde après apurement des comptes (article 18-2).
5. Démarrer sans interruption. Reprise des contrats en cours, information de chaque copropriétaire, ouverture des accès extranet, premier point avec le conseil syndical dans le mois.
Le moment le plus simple pour changer est l'échéance du contrat en cours, mise à l'ordre du jour de l'assemblée annuelle. Une révocation anticipée reste possible, mais elle doit reposer sur un motif légitime, faute de quoi le syndicat s'expose à une indemnité.
L'équipe syndic de LDJ Immobilier pour le littoral
Une équipe de trois personnes dédiées au syndic, installées au siège de Perpignan, sous la responsabilité du gérant, appuyée sur le terrain par les agences de Canet-en-Roussillon et du Barcarès, dont les équipes de transaction et de location connaissent chaque résidence de la côte.
Carine Colombier, gestionnaire de copropriété. Plusieurs années en agence à Perpignan, en transaction, location saisonnière et location à l'année, avant de se consacrer au syndic. Elle suit personnellement chaque immeuble, anime les assemblées générales et reste l'interlocutrice du conseil syndical.
Asma Afrite, comptable de copropriété. Chez LDJ Immobilier depuis 2019, responsable de la comptabilité de la gestion locative puis du syndic. Elle établit les appels de fonds, les comptes annuels et répond aux questions financières des copropriétaires.
Opalinne Rolland, assistante de copropriété. BTS Professions immobilières, bachelor responsable développement commercial, licence de juriste spécialité droit de la copropriété en cours de finalisation. Elle assure le suivi administratif et technique des immeubles.
Rémi Le Digol, gérant. Fondateur de LDJ Immobilier en 2018, titulaire d'un master en droit des affaires, parcours juriste de copropriété (Université Toulouse Capitole). Il supervise le service syndic et intervient sur les dossiers juridiques et contentieux.
Questions fréquentes sur le syndic à Canet-en-Roussillon et Saint-Cyprien
Combien coûte un syndic de copropriété à Canet-en-Roussillon ?
Chez LDJ Immobilier, le forfait de gestion courante est de 150 € HT par lot et par an jusqu'à 69 lots, de 140 € HT de 70 à 129 lots, puis dégressif au-delà ; une petite copropriété de 2 à 10 lots paie entre 1 200 et 1 500 € HT par an. Les comparateurs de syndics en ligne relèvent une médiane d'environ 200 € par lot et par an à Canet-en-Roussillon, et un peu plus à Saint-Cyprien.
Combien de copropriétés compte le littoral ?
D'après le registre national d'immatriculation des copropriétés, Canet-en-Roussillon compte près de 400 copropriétés d'une trentaine de lots en moyenne, et Saint-Cyprien plus de 260 copropriétés de près de 50 lots en moyenne : des résidences plus grandes qu'à Perpignan, avec davantage d'équipements collectifs à entretenir.
Gérez-vous les résidences de vacances dont la plupart des propriétaires n'habitent pas sur place ?
Oui, c'est le cas le plus fréquent sur la côte. Assemblée hors saison ou pendant les vacances scolaires, vote par correspondance et visioconférence, documents en ligne, WhatsApp pour les urgences, gardiennage ou passages renforcés en été organisés avec le conseil syndical.
Comment gérez-vous les locations saisonnières dans une copropriété ?
Nous appliquons le règlement de copropriété : information des loueurs et des conciergeries, rappel des règles (bruit, déchets, accès piscine, stationnement), traitement des nuisances signalées, et accompagnement du conseil syndical si l'assemblée souhaite encadrer l'activité dans les limites permises par la loi.
Gérez-vous les piscines et les équipements collectifs ?
Oui : contrat d'entretien et analyses d'eau, conformité des dispositifs de sécurité, ouverture et fermeture saisonnières, ascenseurs, portails et interphones, éclairage, espaces verts et arrosage, avec mise en concurrence des prestataires.
Comment sont gérées les urgences quand je suis à 500 kilomètres ?
Chaque copropriété reçoit un numéro WhatsApp dédié, suivi en temps réel par l'équipe syndic, pour déclencher une intervention : fuite, panne d'ascenseur, porte bloquée. Aux heures d'ouverture, l'agence de Canet (04 68 50 98 64) et le siège (04 68 07 19 02) prennent le relais.
Quelle différence avec un syndic de réseau national ?
Les décisions, la comptabilité et la gestionnaire sont dans les Pyrénées-Orientales, à vingt minutes de votre résidence. Pas de plateforme téléphonique ni de centre de gestion à distance : un portefeuille volontairement limité par gestionnaire, un interlocuteur unique et une agence à Canet-Plage.
Intervenez-vous à Saint-Cyprien, Argelès-sur-Mer ou au Barcarès ?
Oui, sur tout le littoral, de Port-Barcarès à Argelès-sur-Mer, grâce à nos agences de Canet-en-Roussillon et du Barcarès ; et dans le reste du département depuis Perpignan, Prades et Amélie-les-Bains.