Peut-on vendre un appartement loué ? Comprendre les enjeux pour les propriétaires et locataires
Peut-on vendre un appartement loué ? Ce que dit la loi et les règles à suivre
Vendre un appartement occupé par un locataire est une pratique courante en immobilier, mais elle soulève des questions importantes. Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est essentiel de bien comprendre les règles juridiques encadrant cette démarche.
Vendre un appartement loué : Ce que dit la loi
La législation française permet à tout propriétaire de vendre un logement, même si celui-ci est occupé par un locataire. Toutefois, cette vente suit des règles spécifiques pour garantir les droits du locataire.
Contrairement à une vente d’un appartement vide, lorsque le logement est loué, le bail en cours continue après la vente. Cela signifie que l’acheteur reprend simplement les droits et obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire, jusqu’à la fin du bail. Le locataire reste dans les lieux et conserve tous ses droits.
Vendre un appartement loué sans demander au locataire de partir
Si le propriétaire ne souhaite pas mettre fin au bail, il peut vendre l’appartement occupé. Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption, car le logement est vendu avec le locataire en place. Le nouveau propriétaire devra respecter les conditions du bail en cours (montant du loyer, durée restante, etc.).
Exceptions juridiques : Le locataire peut cependant bénéficier d’un droit de préemption dans le cadre de certaines situations spécifiques, comme lors de la première mise en copropriété d’un immeuble. Selon la loi, si un immeuble comportant au moins cinq lots est mis en copropriété pour la première fois, le locataire titulaire d'un bail en loi 89 dispose d’un droit de préemption pour acquérir son logement, même si celui-ci est occupé. Ce droit permet de protéger les locataires lors de la transformation d’immeubles en copropriétés.
L’avantage de cette approche pour un acheteur est qu’il acquiert un bien générant déjà des revenus locatifs. Cependant, cette situation peut rendre l’appartement moins attractif pour les personnes souhaitant y emménager immédiatement, ce qui peut entraîner une légère décote du prix.
Vendre un appartement loué avec offre de vente au locataire
Si le propriétaire souhaite vendre le logement libre de toute occupation à la fin du bail, il doit respecter une procédure spécifique. Dans ce cas, il faut :
- Informer le locataire six mois avant la fin du bail de son intention de vendre par LRAR ou acte d’huissier (art. 15 loi de 89).
- Faire une offre de vente au locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire une priorité pour acheter le logement au prix fixé.
Dans ces deux actions, attention au formalisme ! Faites appel à un professionnel pour vous assurer que toutes les étapes légales sont bien respectées.
Le locataire a alors deux mois pour décider s’il souhaite acheter le bien. S’il refuse ou ne répond pas, le propriétaire peut vendre à d’autres acquéreurs, mais devra attendre la fin du bail pour remettre le bien vide sur le marché.
Les obligations légales du propriétaire
Le propriétaire a des obligations strictes lorsqu'il vend un appartement loué :
- Continuité du bail : Si le logement est vendu avec le locataire, le nouveau propriétaire doit respecter les termes du bail en cours.
- Offre de vente en cas de vente libre : Si le propriétaire souhaite vendre le bien vide à la fin du bail, il doit en informer le locataire six mois avant l’échéance du contrat de location et respecter le droit de préemption.
En cas de non-respect de ces obligations, la vente pourrait être annulée ou le locataire pourrait engager des poursuites.
L'impact de la vente d'un appartement loué sur le prix
Vendre un appartement occupé peut avoir un impact sur le prix de vente. En général, un logement loué est moins cher qu’un bien libre, car l’acheteur ne pourra pas en disposer immédiatement. Cette décote dépend de la durée restante du bail, du montant du loyer et de la solvabilité du locataire.
Cependant, pour les investisseurs, un appartement déjà loué représente une opportunité intéressante, car il génère des revenus locatifs immédiats. Dans ce cas, la rentabilité locative peut être un argument majeur pour l’acquéreur, réduisant l'importance de la décote.
En résumé
La vente d’un appartement loué est une opération encadrée par la loi, avec des règles visant à protéger les droits du locataire tout en offrant des options au propriétaire. Que le bien soit vendu avec le locataire en place ou libre à la fin du bail, il est crucial de respecter les procédures légales pour que la transaction se déroule sans accroc.
Chez LDJ Immobilier, nos experts sont là pour vous accompagner à chaque étape de la vente de votre appartement, que vous soyez propriétaire ou locataire. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question ou pour obtenir des conseils personnalisés pour la vente de votre bien.
Références légales :
- Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : encadre la vente d’un logement loué, les conditions de fin de bail et les obligations d’information au locataire.
- Article L145-46-1 du Code de commerce : précise les conditions du droit de préemption du locataire en cas de vente d’un bien loué à usage commercial.
- Article 10 de la loi Alur (2014) : modifie certaines dispositions concernant les baux et la vente de logements occupés.
Sources :